Herr Rabe, Sie sind jetzt mit der HCRE Health Care RealEstate seit gut einem Jahr am Markt. Sie haben sich dem Gedanken „Immobilien ganz denken“ verschrieben. Was genau verstehen sie darunter?  

Jonas Rabe: Das ist unser Leitmotiv. Wir betrachten Immobilien, und insbesondere Seniorenimmobilien, nicht nur aus der technischen oder kaufmännischen Sicht eines Entwicklers, sondern vor allem aus der Perspektive ihrer Bewohner und Betreiber. Denn nur, wenn es beiden gut geht, ist die Immobilie nachhaltig rentabel. Dieser Ansatz unterscheidet uns von vielen anderen Playern am Markt. Ganz praktisch haben wir bereits im Entwicklungsprozess den nachhaltigen Betrieb der jeweiligen Einrichtung im Blick und sind in der Lage, sie während ihres kompletten Lebenszyklus’ ganzheitlich zu betreuen. Um das zu gewährleisten, haben wir uns entsprechend aufgestellt, mit einer Management-Holding und unseren fünf Servicegesellschaften für die Themen Development, Sales, Operations, Advisory und Construction. Mit dieser Struktur können wir die gesamte Wertschöpfungskette anbieten – vom Grundstückserwerb über die Schaffung von Baurecht, die konzeptionelle Planung, Finanzierung, Vermarktung und Vermietung bis hin zur nachhaltigen Unterstützung des Managements im laufenden Betrieb.

Das Thema „Wohnen im Alter“ gehört zum Komplex des demografischen Wandels. Wie sieht Ihr immobilienwirtschaftlicher Blick darauf aus?

Jonas Rabe: Die Frage, wie Senioren im Alter wohnen wollen, ist meines Erachtens noch nicht abschließend beantwortet. Der Bau einer barrierefreien Wohnung oder Einrichtung ist zwar schon mal ein guter Anfang, deckt aber nur einen Teil dessen ab, was ein würdevolles, abwechslungsreiches und vor allem mehr oder weniger unabhängiges Leben im Alter ausmacht. Hier sind vielmehr ganzheitliche Immobilienkonzepte gefragt, die ihren zukünftigen Bewohnern darüber hinaus auch Sicherheit, Geborgenheit und eine nachbarschaftliche Gemeinschaft bieten. Und so haben wir im Rahmen der neu gestalteten Pflegegesetzgebung neue Immobilientypologien entwickelt, die diesen Nutzerinteressen auch entsprechen. Herausgekommen ist ein quartiersbezogenes Wohnkonzept, das unter der Überschrift „Mit’nanner“ unterschiedliche Wohnformen für Jung und Alt kleinräumig vernetzt und mit verschiedenen Betreuungsangeboten und Zusatzleistungen ergänzt. Es beruht auf den drei Bausteinen Leben, Soziales und Betreuung.

Sind das nicht Regeln, die für das Bauen für jedermann gelten sollten – so wie man auch von „Universal Design“ spricht?     

Jonas Rabe: Absolut. „Universal Design“ schließt vom Kleinkind bis zum Greis jeden ein. Warum sollen sich ergonomisch ausgefeilte Produkte nicht in jedermanns Alltag als hilfreich erweisen? Eine bodengleiche Dusche zum Beispiel ist grundsätzlich bequemer als eine Duschwanne – nicht nur für Ältere. Maßnahmen im Bestand, beim Neubau oder bei kompletten Umbaumaßnahmen im gesamten Gebäude orientieren sich nicht an Defiziten der individuellen Bewohner, sondern sind auf die Beseitigung von Hindernissen und den Einbau unauffälliger Hilfen gerichtet, die sich in das Gesamtkonzept der Wohnung einfügen und allen potenziellen Nutzern mehr Alltagskomfort bieten. Ich denke, hier muss die Immobilienwirtschaft umdenken und ganz neue Wege gehen.

Herr Rabe, Sie waren ja in den letzten Jahren in leitender Position bei unterschiedlichsten Unternehmen in der Sozialimmobilienwirtschaft tätig. Wie schätzen Sie den Markt für Seniorenwohnen, Pflegeimmobilien, etc. in Deutschland ein?

Jonas Rabe: Deutschlandweit gibt es aktuell etwa 8.000 Heime mit knapp 600.000 Plätzen, die vor 2000 gebaut wurden und damit heute fast 20 Jahre alt und älter sind. Davon zeichnen sich rund ein Drittel dieser Häuser mit ca. 200.000 Plätzen durch einen hohen Sanierungsrückstau und Umstrukturierungsbedarf aus. Gleichzeitig ist durch die demografische Entwicklung und fortschreitende Alterung der deutschen Bevölkerung allein bis 2030 mit einem zusätzlichen Bedarf von 230.000 bis 300.000 stationären Pflegeheimplätzen zu rechnen. Ohne einen Modernisierungsschub im Bestand kann der prognostizierte Bedarf kaum gedeckt werden. Aufgrund des Immobilienbooms wird der Grundstücksmarkt immer enger und geeigneten Flächen für dringend benötigte Neubauten sind insbesondere in Ballungsräumen nur noch schwer zu finden. Darum muss sich zukünftig der Fokus verstärkt auf die Modernisierung und Erweiterung bestehender Heime richten. Denn volkswirtschaftlich sollten wir auf kein Haus verzichten. Darüber hinaus müssen ambulante Konzepte stärker in den Fokus rücken, um gerade auch in stark verdichteten Wohnquartieren den steigenden Bedarf zu decken.

Was braucht ein neues Pflegeheim, um künftig erfolgreich zu sein?

Jonas Rabe: Ein heute konzipiertes Pflegeheim muss insbesondere folgende Faktoren berücksichtigen:

• Aufgrund der zunehmenden Individualisierung sollte die Einzelzimmerquote – unabhängig von der jeweiligen Landesgesetzgebung – mindestens 95 Prozent betragen.
• Durch den hohen Anteil immer älterer Menschen, die häufiger auch demenziell erkranken, sollte das Heim grundsätzlich über einen Bereich auch für diese Zielgruppe verfügen. Entweder als eigene Station oder besser noch als Wohngruppenkonzept mit maximal 12 bis 15 Bewohnern.
• Durch die steigende Personalknappheit sollte es für ein stationäres Haus auch immer noch nachträglich möglich sein, zu Ambulantisieren, da im ambulanten Bereich geringere Fachkraftquoten gelten. Auf diese veränderten Betriebsbedingungen und ein verändertes Raumprogramm sollte ein neu geplantes Haus ohne größeren baulichen Aufwand reagieren können.

Natürlich kostet eine spätere Flexibilität eine gewisse Flächeneffizienz und erzeugt daher etwas höhere Kosten. Dafür erhält der Investor aber eine zukunftsfähige Immobilie, die auf viele Eventualitäten, auch in Bezug auf die zukünftige Pflegegesetzgebung, reagieren kann.

Welche Rolle spielt die Qualität von Architektur und Innenarchitektur dabei?

Jonas Rabe: Der Alltag von Architekten ist zumeist von Bauaufgaben für gesunde und belastbare Menschen geprägt. Der steigende Bedarf an Spezialimmobilien für ältere und demenziell erkrankte Menschen erfordert jedoch eine dringende Sensibilisierung auch für diese Bauaufgaben, damit bisher noch häufig gemachte Planungsfehler in der Zukunft vermieden werden können. Ziel ist es, eine Architektursprache zu entwickeln, die auf unauffällige Weise die altersbedingt reduzierte Leistungsfähigkeit kompensiert, Sicherheit vermittelt und gleichzeitig eine Fülle von Anregungen ohne Überforderung bietet. Gebäude müssen so geplant werden, dass die Orientierung leichtfällt. Die Licht- und Farbgestaltung sollte die altersbedingten Einschränkungen des Sehens berücksichtigen. Bei der Innenraumgestaltung würden nicht nur das Sehen, sondern auch die anderen Sinne angesprochen werden. Und bei der Materialwahl würde auch der haptische Reiz oder der Geruch eine Rolle spielen. Ich denke, hier gibt es noch viel zu tun.

Welche Projekte verfolgen Sie derzeit und welche besonderen Ansätze haben Sie dabei?

Jonas Rabe: Aktuell bereiten wir in Nordrhein-Westfalen zwei größere Quartiersentwicklungen mit einem Gesamtvolumen von rund 50 Millionen Euro vor. Geplant sind jeweils kleine Wohneinheiten für Senioren als auch ambulante Wohngruppen sowie eine Tagespflege. Eine Sozialstation, ein öffentliches Café und eine zentrale Küche für die Gesamteinrichtung runden das Konzept ab. Zusätzlich entstehen Wohnungen für junge Familien oder Kleinst-appartements, die im Einzelvertrieb vermarktet werden sollen. Darüber hinaus haben wir, gemeinsam mit zwei Partnern, eine ganz neue Recruiting-Plattform aus der Taufe gehoben, die nach dem Matching-Prinzip bekannter Dating-Portale funktioniert und seit dem 1. April 2020 im Apple App- und Google Playstore zum Download bereitsteht. Dank dieses „Pflegehubs“ können jetzt Unternehmen aus dem Gesundheitssektor und Pflegefachkräfte auf Jobsuche ganz einfach zueinanderzufinden.

Welchen Einfluss wird ihrer Meinung nach die Corona-Pandemie auf ihren Sektor haben?

Jonas Rabe: Meines Erachtens keinen besonders nachhaltigen – da sind wir gegenüber anderen Immobilien-Asset-Klassen, wie z.B. Gewerbe, Handel oder Hotellerie, im Vorteil. Corona wird die Demografie-Kurve grundsätzlich nicht verändern. Deshalb rechnen wir auch nicht mit langfristigen Nachfrageeinbrüchen, da unsere Bewohner von morgen ja bereits heute schon geboren sind.