Im Zuge der Erweiterung und Modernisierung im Seniorenzentrum „Haus Maria Rast" in Telgte setzte man auf eine überwiegend regenerative Wärmeversorgung. Sie wurde im Rahmen eines Contractings umgesetzt.

Mit seinem pflegerischen und architektonischen Konzept stellt das Seniorenzentrum „Haus Maria Rast" im münsterländischen Telgte - eine von neun Einrichtungen unter dem gemeinsamen Dach der 1997 gegründeten Caritas Seniorenheime Betriebsführungs- und Trägerschaft GmbH (CS) - eine zeitgemäße und gemeinschaftsorientierte Umgebung zum Wohnen und Leben im Alter bereit. Das Zentrum verfügt über eine Ausstattung für unterschiedliche Lebensformen, die entsprechend der individuellen Bedürfnissen der Bewohner angeboten werden. Geräumige Wohn- und Aufenthaltsräume mit großzügigen Fensterflächen tragen hier zu einer hellen und angenehmen Atmosphäre bei, ebenso wie die einladende, harmonische Gesamtgestaltung des Gebäudekomplexes. Vielfältige Pflege- und Freizeitangebote wie etwa Gedächtnistraining, Gymnastik, Singen, Kochgruppen, Feste, Musik und Ausflüge sowie verschiedene Projekte runden das vielfältige Angebot ab.

Aufgrund der über 50 Jahre alten Bausubstanz des Gebäudes sowie des demografischen Wandels und des damit einhergehenden steigenden Bedarfs nach altersgerechten Wohngelegenheiten entschied man sich 2010 für eine umfassende Erweiterung und Modernisierung der Einrichtung.
Ein weiteres Argument für die Maßnahme waren gesetzliche Vorgaben des Landes NRW, die für alle Seniorenheime ab 2018 die Einhaltung neu formulierter baulicher und struktureller Qualitätsvorgaben fordern. Gleichzeitig stand bereits fest, dass das Gebäude sowohl aus energetischen als auch aus betriebswirtschaftlichen Gründen nach der Sanierung dem anspruchsvollen Standard eines „KfW-Effizienzhauses" entsprechen sollte. Dieser bildet neben weiteren von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) definierten Standards die Basis für zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse und wird anhand der energetischen Qualität des sanierten Gebäudes festgelegt. Als Referenzgrößen fungieren der Primärenergiebedarf sowie der Transmissionswärmeverlust. Für beide definiert die Energieeinsparverordnung 2009 (EnEV) Höchstwerte, die ein vergleichbarer Neubau einhalten muss. Aus dem Vergleich erfolgt dann die Zuordnung in einen der Förderstandards.

Da die CS bisher über keine Erfahrung auf dem Gebiet der Objektsanierung verfügte, verkaufte sie das Gebäude an die ebenfalls in Telgte ansässige und auf Neu- und Gebrauchtimmobilien spezialisierte Kirchner Gruppe, die das Seniorenheim anschließend wieder an die Betreibergesellschaft verpachtete. Gemeinsam wurde dann die Erweiterungs- und Modernisierungsmaßnahme geplant und umgesetzt. Hierbei entstand auch ein neues Konzept für die Wärmeversorgung des Gebäudekomplexes.

Modernisierung ohne eigene Investitionen

„Bei der Konzepterstellung waren für uns mehrere Punkte von Bedeutung", erinnert sich Michael Kirchner, Inhaber der Kirchner Gruppe. „Zunächst einmal sollte die neue Wärmeversorgung modern, umweltschonend und energieeffizient sein. Im Bezug auf die Bewohner und Pflegebedürftigen waren zudem hohe Zuverlässigkeit der Anlagentechnik sowie eine unterbrechungsfreie Versorgungssicherheit wichtig. Gleichzeitig achten wir auf die Wirtschaftlichkeit eines solchen Vorhabens. Hierbei standen nachvollziehbare Verbrauchs- und Kosteneinsparungen im Vordergrund." Eine detaillierte betriebswirtschaftliche Begutachtung des Gesamtkonzeptes führte zu der Entscheidung, die Modernisierung der Energieversorgung im Rahmen eines Contractings durchzuführen.
Bei diesem Modell überträgt das Seniorenzentrum die Planung und Installation sowie für einen festgelegten Zeitraum auch Betrieb und Wartung an ein spezialisiertes Unternehmen (Contractor). Er trägt die finanziellen und technischen Risiken. Im Gegenzug verpflichtet sich das Zentrum, die erzeugte Wärme zu vertraglich vereinbarten Konditionen abzunehmen, und profitiert dabei von günstigeren und langfristig planbaren Kosten.

„So waren wir in der Lage, eine neue, überwiegend regenerative Wärmeversorgung zu erhalten, ohne eigene Investitionsmittel aufbringen und binden zu müssen", erläutert Kirchner. „Damit erhielten wir größeren finanziellen Spielraum für zusätzliche Dämmmaßnahmen und reduzierten den Wärmebedarf im Gebäude und die damit verbundenen Kosten." Im Ergebnis erfüllte das Seniorenzentrum den energetischen Standard eines „KfW-Effizienzhauses 85" und konnte daraufhin die hieraus resultierende Förderung in Form von zinsgünstigen Krediten und einem Tilgungszuschuss von 15 % in Anspruch nehmen.

Mit Blick auf die hohen Anforderungen an die neue Wärmeversorgung sowie das hierfür benötige technisch-fachliche Know-how wurde die RWE Energiedienstleistungen GmbH als Contractor beauftragt.

Wechsel zur regenerativen Wärmeversorgung

Im Zuge der Modernisierung wurden drei aus den 1970er und 1990er Jahren stammende Erdgaskessel demontiert und durch eine Pelletkesselanlage in Kombination mit zwei Pufferspeichern sowie einem erdgasbetriebenen Brennwertkessel ersetzt. „Aufgrund der beengten Platzverhältnisse im Bestand wurde zunächst ein neues, separates Technikgebäude auf dem Gelände des Seniorenzentrums errichtet", erinnert sich Jörg Friedrichs, Projektleiter bei RWE ED. „Hier fanden dann nicht nur die neue Anlagentechnik, sondern auch ein Lagerraum für etwa 30 t Pellets Platz. Der neue und der alte Heiztechnikraum wurden anschließend mit einer Nahwärmeleitung miteinander verbunden."

Die Demontage der Altanlage sowie der Umbau und die Montage der neuen Heiztechnik erfolgten dabei während des laufenden Betriebs der Einrichtung. Der innovative Pelletkessel zeichnet sich durch eine patentierte Rotationsfeuerung aus und erzielt ähnlich niedrige Emissionswerte wie eine moderne Gasfeuerungsanlage. Gleichzeitig verfügt er über einen hohen Wirkungsgrad von bis zu 92 %, der aus der Kombination von fortschrittlicher Verbrennungstechnik und digitaler, modulierender Leistungsregelung resultiert. Mit einer Leistung von 300 kW deckt die Kesselanlage rund 90 % des Wärmebedarfs für Heizung und Warmwasser ab. Für eine effiziente Betriebsweise auch im Teillastbereich sorgen zwei Pufferspeicher mit einem Volumen von jeweils 2.900 l. Ergänzt wird die neue Heizzentrale durch einen erdgasbetriebenen Brennwertkessel, der die Pelletanlage zu Spitzenlastzeiten unterstützt. Gleichzeitig ist das über eine Leistung von 311 kW verfügende Gerät in der Lage, im Notfall die volle Redundanz des Gesamtsystems zu garantieren und so eine dauerhaft sichere und unterbrechungsfreie Wärmeversorgung sicherzustellen.

Im alten Heizungsraum wurde zudem ein neues Heizkreisverteilsystem mit fünf Heizkreisen und Hocheffizienzpumpen installiert. Darüber hinaus fand hier ebenfalls die Erneuerung der Trinkwassererwärmung statt. Für eine komfortable und hygienisch einwandfreie Deckung des Wasserbedarfs sorgen nun vier Frischwassermodule in Kaskadenschaltung. Nach dem Durchlauferhitzerprinzip wird das Trinkwasser bedarfsorientiert erwärmt, ohne dass ein Warmwasserspeicher erforderlich ist. Die für die Trinkwassererwärmung benötigte Energie stellt ein Pufferspeicher bereit, der mithilfe des Pelletkessels über die Nahwärmeleitung regenerativ beheizt wird.

Nachhaltigkeit und Betriebssicherheit

Neben der Planung und Installation der neuen Wärmeversorgung ist der Dortmunder Energiedienstleister während der gesamten Vertragslaufzeit auch für den Betrieb und die Wartung der Anlagentechnik zuständig. Das beinhaltet auch die Sicherstellung eines ausreichenden Pelletvorrats und die Entsorgung der nach dem Brennvorgang verbleibenden Asche. Eine hohe Betriebssicherheit des Systems gewährleisten eine Fernüberwachung mit automatischer Störmeldefunktion sowie ein 24-Stunden-Bereitschaftsdienst. Im Rahmen eines zusätzlich vereinbarten Energie-Controllings werden des Weiteren sämtliche Anlagenwerte und Verbrauchsdaten kontinuierlich erfasst, dokumentiert und analysiert.

Für die CS als Betreiber sowie die Kirchner Gruppe als Bauherren hat sich die Modernisierung der Energieversorgung gleich mehrfach gelohnt. „Als Eigentümer sind wir daran interessiert, dass unser Gebäude nachhaltig und innovativ ist. Direkt danach stellt sich die Frage der Finanzierung", so Kirchner. „Wir haben eine äußerst attraktive Lösung gefunden."

Da der Dortmunder Energiedienstleister im Rahmen des Contractings die Finanzierung der Anlagenmodernisierung übernahm, versetzte er den Eigentümer in die Lage, das frei gewordene Kapital in zusätzliche energetische Maßnahmen zu investieren. So profitiert der Pächter gleich doppelt von niedrigeren Betriebskosten - einerseits als Folge der hohen Energieeffizienz der neuen Anlage und andererseits durch den geringeren Wärmebedarf, der wiederum aus dem erhöhten energetischen Standard des modernisierten Seniorenzentrums resultiert. Zudem leistet die Einrichtung einen aktiven Beitrag zum Klimaschutz, denn die CO2-Ersparnis fällt jährlich um rund 140 t höher aus als bei einer herkömmlichen Erdgaskesselanlage. Damit trägt das Seniorenzentrum den Aspekten Wirtschaftlichkeit, Nachhaltigkeit und Innovation zugleich Rechnung.

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